Ojirel : acquérir, gérer et valoriser des actifs immobiliers
Source: Grandes Ecoles Magazine - N° 52 - Janvier 2012
Rémy Bourgeon (ISA HEC 86 )
Président-fondateur d’Ojirel
Créé en 2000, Ojirel (groupe Alain Mallart) est devenu un important acteur de l'immobilier. Présentation d’une success story entrepreneuriale avec Rémy Bourgeon (ISA HEC 86), son Président-cofondateur.
A l’origine d’Ojirel, on trouve une aventure humaine, ou plutôt la rencontre de deux personnes qui après avoir travaillé ensemble dans un lien hiérarchique ont finalement décidé de s’associer pour fonder un « family office » spécialisé dans l’immobilier. La rencontre, c’est celle d’Alain Mallart, alors patron du groupe international de transport et de logistique Novalliance, et de Rémy Bourgeon, son directeur immobilier qui assurait la gestion d’un parc immobilier de plus d’un million de m 2 (Garonor, Transal-liance, Mory, etc) après dix ans de promotion immobilière dans les Groupes Pelège, Bouygues et Cogedim.
« Après quelques années de collaboration, nous avons créé en 2000 cet outil patrimonial d’investissements privés dans le domaine de l’immobilier d’entreprise », évoque Rémy Bourgeon. Ojirel a démarré avec 2,5 M€ et gère désormais 120 M€ d’actifs, fruits d’une dizaine d’années « d’ artisanat professionnel » qui inclut achats d’actifs, gestion locative, arbitrages, ce, grâce à bonne capacité d’endettement.
« La première qualité du manager, c’est l’ouverture d’esprit, La deuxième, sa capacité de synthèse pour décider. »
Nous avons lancé fin 2011 un Organisme de Placement Collectif en Immobilier (OPCI) qui a vocation à accueillir de nouveaux partenaires financiers attirés par notre expérience et notre « track record ». Ojirel s’institutionnalise mais conserve ce qui fait sa spécificité : une dimension à taille humaine avec une petite équipe de 7 personnes très proche des opérations.»
Investisseur d’outils d’exploitation Ojirel se définit comme un fond opportuniste, plus là pour créer de la valeur ajoutée que pour être un simple porteur d’immeubles au cash flow sécurisé dans le temps. La société rachète des immeubles existants, mais aussi des terrains et fait construire. Elle est désormais reconnue comme un investisseur récurrent de petits immeubles de bureaux et entrepôts pour des clients identifiés qui veulent décliner un certain nombre d’outils d’exploitation (bureaux, showrooms ou plateformes de distribution) dans l’Hexagone. Il s’agit souvent de bâtiments basse consommation de dernière génération, à ossature bois avec isolation par l’extérieur dans le droit fil du Grenelle de l’Environnement.
« L’immobilier est passionnant, insiste Rémy Bourgeon. C’est un métier de projets successifs qui demande systématiquement des financements adaptés. Même s’il y a des process rémanents, il faut souvent se remettre en cause et à chaque fois faire preuve de créativité pour optimiser l’opération aux étapes d’acquisition, de gestion et de revente. C’est un secteur passionnant pour de jeunes diplômés, qui demande une polyvalence de compétences, des qualités humaines importantes, commerciales, d’organisations, des connaissances juridiques mais aussi techniques. »
Doté d’une triple formation générale (IEP, Maîtrise de Droit des Affaires et HEC), Rémy Bourgeon a opté pour un mode de management participatif d’autant plus adapté à une structure à taille humaine comme Ojirel. « C’est un échange permanent, d’explications sur les choix de chaque dossier avec mes collaborateurs, même si la décision finale est prise par le chef d’entreprise. »
B.B
Julien Nessim (ESCP 2003), Directeur du groupe Ojirel
« Le choix de l’aventure entrepreneuriale »
« Ojirel est une véritable aventure entrepreneuriale que j’ai rejointe il y a maintenant un an. Entreprise de petite taille, Ojirel m’offre l’opportunité de pouvoir travailler sur des sujets extrêmement variés avec une autonomie très importante. Ici, chaque journée est différente ! Actuellement, le lancement de notre premier fonds immobilier (OPCI) représente une nouvelle aventure pour Ojirel et un challenge fort pour toute l’équipe auquel j’ai la chance de participer pleinement.
Diplômé de l’ESCP en 2003, j’ai commencé classiquement par la finance avant de rejoindre le monde de l’immobilier, à Paris puis à Londres. Après plusieurs années très formatrices au sein de grands groupes, j’ai choisi l’aventure Ojirel pour entreprendre, l’autonomie et l’initiative. Une certaine qualité de vie et un véritable épanouissement professionnel ».
La DEEE : nous recyclons, vous recyclez, ils recyclent
Source : Caribmag -3 janvier 2012
Alexandre Ramsamy et Régis Grivaud sont respectivement directeur
d'exploitation et responsable de la filière DEEE (déchets d'équipements
électriques et électroniques) chez AER en Guadeloupe. Nous les avons
rencontrés afin de faire le point sur les prochaines échéances de la
société spécialisée dans le traitement des ferrailles et des DEEE.
Au cours du premier trimestre 2012, AER présentera sa
certification ISO 14001. Pouvez-vous nous expliquer ce que cela implique
concrètement ?
Alexandre Ramasamy : La certification est en cours, nous devrions
arriver à la fin du processus en avril 2012. La norme ISO 14001 est
quelque chose de fondamental pour une société comme la nôtre dans la
mesure où cette certification renforce le professionnalisme de notre
société. C'est une norme basée sur le respect de l'environnement et qui
impacte tous les secteurs de la société, des filières de traitement des
déchets à la gestion du personnel.
Régis Grivaud : Cette norme implique une traçabilité maximale des
déchets que l'on traite. Il faut par exemple émettre un bon de suivi
pour chaque déchet, ce qui permet une remontée quotidienne
d'informations et surtout un contrôle accru des taux de valorisation.
Elle permet en outre de connaître de manière très précise la quantité de
matière traitée.
Est-ce contraignant à mettre en place ?
RG : Il faut bien comprendre qu'une démarche Qualité ou Environnement
n'est en aucun cas une contrainte pour une entreprise. Au contraire,
elle permet de travailler dans de meilleures conditions et d'affirmer un
positionnement très clair en matière de qualité de recyclage, c'est
très important pour nous de respecter totalement notre arrêté
préfectoral. La norme ISO 14001 permet de pointer, au jour le jour, les
aspects qui doivent être améliorés. L'année 2012 sera pour AER une année
d'audit. Mais nous sommes prêts.
AR : La norme 14001 est aussi un gage de sérieux pour AER, qui doit nous
permettre par exemple d'obtenir des marchés en Guadeloupe bien sûr,
mais aussi en Martinique et en Guyane. Nous sommes d'ailleurs déjà prêts
à accueillir le traitement des DEEE sur notre territoire.
Un récent décret oblige les entreprises de la filière DEEE à
valoriser les déchets à hauteur de 85%. Qu'en est-il de son application
chez AER ?
AR : Nous n'avons pas attendu le décret de février 2011 puisque ça se
faisait déjà auparavant. Notre prochain défi, c'est d'atteindre 100% de
déchets valorisés ! Vous savez, il existe avec les éco-organismes des
obligations techniques très contraignantes qui garantissent ces niveaux
de recyclage.
RG : Le décret de février 2011 implique la revalorisation d'un maximum
de matières à partir de réfrigérateurs, climatiseurs, lave-linge,
lave-vaisselle, écrans et petit électroménager etc. Par exemple, pour
les réfrigérateurs, nous avons une obligation de dépollution qui nous
force à extraire et à récupérer les gaz CFC ou HCFC, très nocifs pour la
couche d'ozone. Et nous récupérons également les huiles dans lesquelles
baignent les compresseurs des réfrigérateurs… En octobre dernier, nous
avons également mis en place une chaîne de démantèlement pour écrans de
télévisions et d'ordinateurs.
La filière DEEE est donc une filière porteuse d'emploi ?
RG : Oui, c'est une filière en pleine expansion. Nous avons créé trois
emplois ces trois derniers mois, et plus d'une dizaine en moins de deux
ans. Et ce n'est pas terminé car le territoire Guadeloupéen n'est pas
encore totalement maillé en termes de point de collecte. Marie-Galante
nous rejoindra très prochainement d'ailleurs et Goyave est en attente.
Quel est le niveau de traitement des déchets DEEE en Guadeloupe et aux Antilles ?
RG : Pour 2014, l'Union Européenne impose un traitement de 10kg de
DEEE/an/habitant. En Guadeloupe, nous sommes aujourd'hui à sept ou huit
kilos par personne ce qui est plutôt positif. En revanche, la Martinique
et la Guyane sont un peu en retard sur ce point. Nous recyclons 3500T
en Guadeloupe pour 850T en Martinique, qui a démarré avant nous, et 260T
en Guyane mais c'est normal pour eux, c'est le démarrage. Il faut
absolument que les gens et les collectivités comprennent que cette
filière est prise en charge totalement par les éco-organismes (Ecologic,
Ecosystemes et ERP), et qu'elle est entièrement gratuite. C'est
important de le signaler et surtout de le faire savoir. Les
éco-organismes ont une personne sur place qui nous aide dans nos
démarches.
L'Ukraine ambitionne de redevenir un "grenier à céréales" mondial.
Source : Le Monde | 02.07.10 | - Extraits
"L'Ukraine pourrait bien retrouver d'ici quelques années un statut de "grenier à grains" au niveau mondial. Consciente de son énorme potentiel agricole, cette ex-République soviétique réputée pour ses fameuses terres noires (chernozems), parmi les plus fertiles au monde, en nourrit l'ambition... L'Ukraine est loin d'exploiter tout son potentiel. Un tiers de ses 42 millions d'hectares de surfaces arables est en friche et un autre tiers est mal exploité... Le pays présente un formidable potentiel pour les investisseurs...
...L'entrepreneur français Charles Beigbeder, qui a misé sur la production agricole en 2007, en fait partie. Son agro-holding Agro Génération, dans lequel il est associé à Alain Mallart, exploite six fermes en Ukraine reparties sur plus de 45 000 hectares et produisant 150 000 tonnes de blé, orge, maïs, seigle, colza ou tournesol. Dont un tiers vendu sur le marché local. Et M. Beigbeder escompte bien d'ici fin 2012 exploiter 100 000 hectares.
Chaque hectare acquis - certains étant en friche ont dû être remis en culture - a nécessité un investissement initial de 700 euros. Mais la modernisation des exploitations et de l'application de nouvelles méthodes de production ont entraîné de réels progrès. "Nous avons des rendements de 40 quintaux par hectare, que nous escomptons porter à 53 quintaux d'ici peu, relève , Charles Vilgrain cofondateur d'Agro Génération qui emploie 350 salariés permanents. C'est certes moitié moins que dans la Beauce, mais nous avons des coûts de production nettement moins importants." Agro Génération affiche aujourd'hui une rentabilité, par ferme, de 15 % à 20 % par an... sans subvention.
Beigbeder, hussard à la conquête de l'Ukraine
Source : Le Figaro - 02-07-2010
par Charles Gautier
Charles Beigbeder, avec son associé Alain Mallart, actionnaire de référence d'AgroGénération.
Avant d'investir en Amérique du Sud, Charles, frère aîné du romancier, Frédéric, veut doubler à 100.000 hectares en 2012 la taille de son empire dans l'ex-république soviétique.
Avec ses faux airs de Largo Winch, on s'imaginerait Charles Beigbeder visitant ses kolkhozes ukrainiens en hélico, n'y passant que quelques minutes avant de repartir pour une destination secrète. Perdu! C'est en minibus qu'il se rend, avec son équipe, dans la ferme de 8000 hectares de Gloukhov, à 350 km de Kiev, écoutant, questionnant, prenant le temps de prendre en photo les champs de blé avec son portable.
Pourtant, comme le héros de bandes dessinées, Charles Beigbeder conduit ses affaires au pas de charge, hussard à la conquête de l'Ukraine. «Son regard extérieur lui permet d'entreprendre des choses impossibles à nos yeux. Il fonce sans arrière-pensées. Croître de 45.300 hectares en trois ans en Ukraine, avec une petite équipe, pour nous, c'était inimaginable!», explique son homme de terrain, Charles Vilgrain, jeune président du directoire d'AgroGénération qui loue désormais les terres de six kolkhozes en Ukraine. Charles Beigbeder en est, avec son associé Alain Mallart, actionnaire de référence. Ils misent sur la hausse nécessaire de 70% de la production agricole prévue par la FAO, pour nourrir la population mondiale d'ici à 2050.
AgroGeneration : communiqué du 29 mars 2010
AgroGeneration double son périmètre de terres cultivées en Ukraine
Protocole d’accord signé pour la prise de contrôle de 25 000 hectares supplémentaires
Le groupe agricole AgroGeneration, spécialisé dans la production de céréales et d’oléagineux en Ukraine, vient de signer un protocole d’accord engageant pour la prise de contrôle de trois fermes réparties sur 25 000 hectares dans l’ouest de l’Ukraine. Exploitées depuis 2005, ces fermes ont produit 83 000 tonnes de céréales en 2009 pour une valeur estimée de 14 M$.
Au terme de l’accord, AgroGeneration prendra dans un premier temps 70 % du capital des holdings contrôlant ces fermes, avec une option pour monter à 100 % du capital en 2012. Cette opération est soumise à l’autorisation préalable du Conseil de la Concurrence Ukrainien et devrait être effective avant la fin du premier semestre 2010.
A l’inverse des premières acquisitions réalisées en 2008 et 2009 et visant des terres peu ou pas exploitées, AgroGeneration acquiert aujourd’hui des fermes en exploitation depuis plusieurs années avec des pratiques culturales proches des siennes et des rendements équivalents ou supérieurs.
Ces fermes sont en outre implantées dans l’ouest de l’Ukraine et sont parfaitement complémentaires de celles d’AgroGeneration ce qui permettra la mise en place de synergies importantes, que ce soit au niveau des achats, du matériel agricole ou des capacités de stockage. Pour l’intégration des nouvelles fermes, AgroGeneration s’appuiera sur le management actuel, qui apportera au groupe un savoir-faire solide et des opportunités de développement supplémentaires.
«Cette opération s’inscrit parfaitement dans la stratégie d’AgroGeneration qui vise à accroitre rapidement ses terres cultivables en Ukraine. Avec cette acquisition, AgroGeneration double en effet son périmètre de terres cultivées à près de 50 000 hectares, conformément au plan de développement présenté lors de son introduction en Bourse» commente Charles Vilgrain, Président du Directoire d’AgroGeneration.
L’agriculture, un secteur en vogue !
Source: La Dépêche -08/01/2010
En ces périodes de crise financière, le secteur agricole attire des investisseurs qui voient en l’exploitation des terres une nouvelle source de profit
La hausse des prix agricoles, à terme, de 40 à 60 % pour le blé ou le maïs entre 2008 et 2017 selon les dernières perspectives de la FAO, pourrait inciter les investisseurs à s’impliquer dans l’exploitation des terres agricoles. Certains Etats pour lesquels la sécurité alimentaire est une priorité, comme la Chine, qui représente 40 % des agriculteurs du monde et seulement 9 % des terres agricoles, soutiendraient ces initiatives privées. Ce sont ces pays que GRAIN, une ONG internationale pour la promotion d’une agriculture durable, épingle dans son rapport.
La Corée du Sud, dont 60 % de l’alimentation est obtenue hors du pays, élaborerait un plan national facilitant l’acquisition de terres à l’étranger par des investisseurs privés. Mais selon Renée Vellvé, membre de l’organisation, ces investissements promeuvent un modèle agricole industriel inadapté aux pratiques culturales et foncières locales.
L’ONG remet en cause les investissements mixtes de ces pays. L’extériorisation de la sécurité alimentaire des Etats, par le rachat ou la location de terres agricoles hors de leurs frontières, pourrait créer des problèmes de spéculations foncières dans les pays d’accueil. Les problèmes environnementaux liés aux méthodes intensives de culture et au mépris des connaissances et équilibres locaux sont aussi évoqués. Pour l’ONG, ces implantations auraient un impact sur les politiques locales, modifiant leurs règles pour attirer les capitaux étrangers. Par exemple, le Pakistan interdisant l’exportation de denrées agricoles pour s’assurer une forme d’autonomie alimentaire, pourrait assouplir sa position afin de satisfaire les investisseurs saoudiens. Ceci pourrait accroître la vulnérabilité des populations face aux crises alimentaires.
Un modèle intermédiaire est possible
Selon GRAIN, « un autre modèle que celui de l’agriculture industrielle est possible. » L’Egypte, en collaboration avec des investisseurs privés, pourrait investir dans la construction d’abattoirs ainsi que dans la production de viande bovine biologique en Ouganda afin de satisfaire la demande de son marché intérieur. AgroGeneration fait partie de ces producteurs durables de denrées agricoles et propose un modèle d’intégration intermédiaire.
Savoir saisir les opportunités
En 2007, Charles Vilgrain (directeur général) et Charles Beigbeder (président du Conseil de Surveillance et Pdg - fondateur de POWEO) fondent AgroGeneration. Ils démarrent leurs activités en Ukraine, où le manque d’investissement chronique a considérablement affaibli l’agriculture du pays à la fin de l’URSS. AgroGeneration saisit cette opportunité. Sur 33 millions d’hectares de terres arables en Ukraine, 1/3 seraient exploitées avec des techniques modernes, 1/3 avec une agriculture familiale et 1/3 quasiment non-exploitées. AgroGeneration a ainsi repris trois anciennes fermes collectives d’Etat de 7.000 hectares en pratiquant un modèle raisonné, permis par des terres noires et profondes de grande qualité appelées Tchernoziom. Une teneur en humus relativement élevée couplée à des techniques culturales simplifiées (non-labour) offre une bonne rentabilité avec des rendements de 4 à 5 t/ha/an, pour le blé par exemple. Les exploitations sont gérées par un binôme composé d’un ancien directeur de kolkhoze, pour sa connaissance du terrain et des pratiques locales, et d’un agriculteur ouest européen (détenteur de 10 à 15 % du capital de l’exploitation) pour sa maîtrise des nouvelles techniques. AgroGeneration a choisi l’Ukraine pour des questions de durabilité des conditions de productions. En effet, le pays interdit les achats de terres notamment afin d’éviter une flambée des prix. La société étant orientée vers la production agricole, et non la spéculation foncière, l’option locative est la plus appropriée selon Charles Vilgrain. Le prix du fermage en Ukraine tourne entre 50 et 70 $/ha/an. Les baux sont négociés sur des échéances de trente à quarante ans avec un minimum de dix ans dans le but de réhabiliter ces exploitations.
L’Ukraine un marché attractif
L’Ukraine ne fait pas partie de l’UE et n’est donc pas assujettie à la Pac. C’est pour cela qu’AgroGeneration a choisi de s’y implanter, car les projections de rentabilité des exploitations ne souffrent pas de biais politiques. La collecte et l’approvisionnement des exploitations sont réalisés localement. Desnagrain,
une filiale locale de Champagne Céréales, est le principal partenaire d’AgroGeneration (70 %de la production est commercialisée par leur intermédiaire). Mais le groupe travaille également avec d’autres acteurs internationaux tels que Cargill ou encore Soufflet.
Outre les productions sous contrats d’orge de malterie, la société envisage de se diversifier dans la production de semences et, à moyen terme, dans l’intégration avale (trituration ou alimentation animale). La couverture sur les marchés à terme sera progressivement mise en place afin de pallier les fluctuations des prix des matières premières. Les prochaines cibles de l’entreprise sont le Kazakhstan, la Russie et la Roumanie, mais le groupe veut d’abord pérenniser ses activités en Ukraine. Entre développement agricole et dérégulation des politiques agricoles nationales, on observe finalement un fort regain d’intérêt pour le secteur agricole au sein de l’économie mondiale.
François Guion
La terre ukrainienne, nouvelle manne financière - Europe 1 - 18/01/2010
Charles Beigbeder vient d'investir dans la terre agricole en Ukraine, via une société : Agrogénération. Selon lui, l'Ukraine peut redevenir une puissance agricole.
Podcast d'Europe 1 : édition du 18 Janvier 2010
Agriculteur : la nouvelle vie de Charles Beigbeder
Le fondateur de SelfTrade et de Poweo exploite 22 000 hectares en Ukraine
Source : Le Figaro - 22 septembre 2009
"Rentier ? Vous pensiez peut-être que j'étais devenu rentier ?" Portable coincé contre l'épaule, Charles Beigbeder répond aux questions avant de sauter dans son Eurostar direction Paris. L'éternel jeune homme pressé de l'économie française qui s'était, dit-on, rêvé ministre, change de vie plus souvent que d'avis. Fondateur de SelfTrade, courtier en ligne, puis de Poweo, fournisseur alternatif d'électricité dont il a revendu sa participation avant l'été, il attaque, à 45 ans, sa troisième vie.
Via son holding familial "Gravitation", il est devenu l'un des plus importants agriculteurs d'Ukraine. L'ancien grenier de l'Europe possède 30 millions d'hectares d'excellente terre, dont 6 millions en triches. Actionnaire de référence, il est président d'AgroGénération qui a déjà investi 30 millions de dolars pour louer a long terme des terres dans cette jeune République.
Charles Beigbeder y exploite déjà 22 000 hectares de céréales. "Le début de l'aventure remonte à trois ans, explique--t-il. Nous voulions produire des biocarburants, avec AgroFuel. Depuis nous avons abandonné le projet de transformation et nous nous sommes concentrés sur l'amont, la production de céréales pour l'alimentation animale et humaine. Nourrir la planète sera le grand défi de demain."
Trois fermes gigantesques, d'anciens kolkhozes de 6000 et 8000 hectares, servent de tête de pont. Le groupe veut doubler la mise. "Nous espérons disposer de 50 000 hectares dans les douze prochains mois, insiste Charles Vilgrain, directeur général d'AgroGénération. C'est du long terme. L'agriculture, ce n'est pas pour les hedge funds, il peut y avoir de mauvaises années. Nous atteindrons l'équilibre en 2010, un un plus tard que prévu." Après l'Ukraine. le groupe songe à moyen terme à investir en Roumanie et après en Afrique.
AgroGénération n'est pas partie en Ukraine la fleur au fusil. "Nous nous appuyons sur le groupe industriel céréalier français Champagne Céréales qui assure notamment le négoce, c'est un partenaire indispensable", poursuit Chales Vilgrain.
Américains et Libyens sont déjà là
"Les entreprises françaises contrôlent ainsi directement 100 000 hectares, et participent, directement ou non, à l'exploitation d'un million d'hectares", estime Jean-Jacques Hervé, conseiller du ministre de la politique agraire d'Ukraine. Le pari reste risqué: "Le ticket d'entrée est d'un million d'euros pour une exploitation de 2000 hectares" indique Vincent Rocheteau, directeur général du groupe semencier Euralis en Ukraine. "Le rendement est inférieur avec 80 quintaux par hectare contre 100 en France dans les meilleures terres céréalières, assure-t-il. Mais le prix des engrais est moitié moindre qu'en France et le coût de main-d'oeuvre, c'est un rapport de 1 à 10."
L'aventure est tentante mais risquée. "Je déconseille les démarches individuelles". explique Jacques Mounier, président du conseil de direction de Calyon Bank Ukraine. Certains fonds souverains sillonnent pourtant le terrain. "Les émirats, les Libyens, les Américains sont déjà là, explique Pierre Begoc. expert du cabinet de conseil Agritel. L'Ukraine reste un pays d'avenir." Charles Beigbeder ne le démentira pas. Mais déjà celui-ci évoque d'autres projets : la santé, l'énergie, les loisirs. L'intendance n'a qu'à suivre.
Charles Gautier
Le site d'énergies renouvelables de Sainte Suzanne sur Europe1, le 14/05/08
Christian Buchet, sur Europe 1, a consacré sa "chronique environnement" du 14 mai au site de production d'énergies renouvelables de Sainte Suzanne. Aucun mot sur Power Alliance et sur les entreprises participantes, à savoir les groupes Séchilienne Sidec, Barreau-Bellier et Energipole... mais, et c'est de loin le plus important, un vrai coup de chapeau devant l'intelligence du projet :